Vincoli abitazioni (legge 167/62 e successive)




Gruppo di Lavoro: Vincoli abitazioni (legge 167/62 e successive)
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Referenti
Carlo D’andria - e-mail: carlo.dandria@gmail.com
Avv. Vito de Vito - e-mail:avv.vito.devito@gmail.com

Il nostro CDQ, dalla sua costituzione (13-05-2016), si occupa degli aspetti collegati agli edifici costruiti su aree di edilizia convenzionata (PEEP)
Referenti al Comune di Roma
Assessore all’Urbanistica                                                      Luca Montuori
Presidente Commissione Urbanistica                                   Donatella Iorio          
Direttore Programmazione e Attuazione Urbanistica         Cinzia Esposito

UN PO’ DI STORIA
A sostegno della politica per la casa, il 18-04-62 viene emanata la legge 167 (integrata con successive in particolare n. 865 del 22-10-71 Programmi e Coordinamento dell’Edilizia Residenziale Pubblica) con le norme per le acquisizioni dei terreni (per la prima volta si parla di espropri per pubblica utilità) e le disposizioni per favorire lo sviluppo dell’edilizia economica e popolare. Vengono così introdotte le aree PEEP (Piani Edilizia Economica Popolare).
Lo scopo era di edificare case a basso costo che potessero rispondere all’emergenza abitativa del Paese.
Roma per le aree PEEP stipula una serie di convenzioni con cooperative edilizie e costruttori CON DIRITTO DI COSTRUIRE con due tipi di convenzione: una con piena proprietà del terreno, un’altra con diritto di superficie per 99 anni.

Nascono così nuovi quartieri con nuove realtà umane in 151 PDZ (Piani Di Zona) nei quali vengono costruite oltre 200.000 case.
I cittadini interessati alle problematiche dei PEEP sono più di 550.000

IL QUARTIERE KANT-NOMENTANA (PDZ 10/11) NASCE FRA LA FINE DEGLI ANNI ‘70/INIZIO ’80 con CIRCA 6.000 APPARTAMENTI dei quali il 70% ricadono nei PdZ del  PEEP 1

Successivamente ai 5 anni dalla costruzione, molte case vengono vendute al prezzo di mercato fino alla data della sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 18135 del 16-09-2015 che chiarisce che sussiste il vincolo del “prezzo massimo di cessione“ e “prezzo massimo di locazione” dell'immobile costruito in regime di edilizia agevolata non soltanto per il primo trasferimento ma anche per tutti quelli successivi al primo, salva la possibilità di rimuoverlo, trascorsi 5 anni dall'acquisto, con il procedimento amministrativo previsto dall'art. art. 31 della L. 448/98, al comma 49 bis, mediante il pagamento di un “indennizzo” al concedente (AFFRANCAZIONE).
A QUESTO PUNTO IL MERCATO SI BLOCCA
Nascono problematiche diverse:
o   case in piena proprietà
o   case in diritto di superficie - il nostro PDZ, non rientra tra i 14 ove è prevista la TRASFORMAZIONE dal diritto di superficie in proprietà
o   chi è il primo proprietario (che vede svalutato il valore della casa)
o   chi ha comprato al prezzo di mercato (il suo appartamento vale molto meno di quanto è stato pagato)
o   chi ha venduto al prezzo di mercato (dal nuovo proprietario gli può essere richiesta la differenza tra il prezzo incassato e il prezzo massimo di cessione)
o   All’interno dei PDZ c’è inoltre la problematica relativa agli immobili appartenenti al patrimonio immobiliare di Enti Pubblici o Privati ATER (Aziende Territoriali per l'Edilizia Residenziale ex Istituto Autonomo Case Popolari), FFSS, Poste Italiane, Enti Assicurativi. Questi sono regolamentati dalla legge L.560/93 recante “norme in materia di alienazione di Edilizia Pubblica” per la quale dovrà esprimersi l’ente di riferimento
Il problema è particolarmente sentito a Roma rispetto agli altri comuni italiani che hanno da subito optato per eliminare ogni vincolo sulle proprietà private edificate nelle area PEEP dietro il versamento di un onere di compensazione.

Roma non avendo agevolato l’abolizione dei vincoli espone i suoi cittadini a una nuova emergenza abitativa, che solo parzialmente e in modo insufficiente è tamponata da diverse delibere. L’ultima è la 116 di ottobre 2018 che introduce nuove modalità di calcolo dei corrispettivi per le affrancazioni e le trasformazioni ma 
prevede una soglia minima di corrispettivo di 2.500 € anche laddove siano trascorsi 20 anni dalla stipula delle Convenzioni, inoltre mentre porta ad avere un lieve calo di costo per le affrancazioni,
produce un importante aumento del costo delle trasformazioni che, rispetto a quello applicato fino al 2015, sicuramente raddoppia e in alcuni casi addirittura triplica.
La deliberazione è stata impugnata con ricorsi al TAR e al Presidente della Repubblica, i cui esiti sono sati vanificati dalla legge 136/2018
Intanto i contenziosi tra acquirenti e venditori aumentano e ne nascono di nuovi tra affittuari e padroni di casa.
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ATTIVITA’ DEL COMITATO KANT-NOMENTANA

Il nostro Comitato di Quartiere dalla sua costituzione si è attivato per:
•      fornire informazioni ai cittadini
•      Sviluppare relazioni e iniziative con gli altri gruppi e comitati
•      Stabilire un dialogo con le amministrazioni
•      Avanzare proposte

Il 17 dicembre 2018 viene approvata la legge 136 che ha convertito il D.L. del 23 ottobre 119/2018 recante Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria. In particolare, l’Art. 25-undecies reca disposizioni in materia di determinazione del prezzo massimo di cessione e consente la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione a tutti coloro che ne abbiano interesse anche se non più proprietari.
Rimanda però la determinazione della percentuale del corrispettivo ed eventuali riduzioni a un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze.
AD OGGI DETTO DECRETO NON È STATO ANCORA EMESSO
In attesa di questo decreto i tempi necessari per ottenere dal Comune i calcoli per affrancare il proprio appartamento, che già erano lunghissimi, subiscono un ulteriore blocco.

Il 5-2-2019 l’Assemblea Capitolina approva all’unanimità una mozione (n.10) che impegna l’Assessore all’Urbanistica a dare mandato al Direttore dipartimentale perché si proceda alla lavorazione delle pratiche di affrancazione in base alla Delibera n. 116/2018, fatti salvi gli eventuali ulteriori conteggi.
Ma poco si muove con grave disagio per i cittadini che hanno urgenze per le vendite e successioni.
Di seguito la situazione aggiornata al 04-12-19 (dati presi Dal sito del Comune di Roma – Statistiche):
•      Le istanze presentate sono                6.150
•      I fascicoli costituiti sono:                   6.072
•      dei quali con lavorazione ordinaria  4.646
•      con lavorazione prioritaria:              1.423
•      istanze con corrispettivo inoltrate    1.602
•      atti di affrancazione stipulati                           971
meno del 16 % del totale delle domande presentate

A luglio da parte del nostro CDQ è stata inviata una istanza al Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica, firmata dal nuovo Consiglio del nostro CDQ e da molti altri cittadini del quartiere, nella quale viene chiesto l’avvio di un procedimento per la determinazione della percentuale del corrispettivo per l’affrancazione e trasformazione visto il D.L. n. 119/2018, convertito in L. n. 136/2018, che supera la delibera Comunale 116/2018.

E’ interessante osservare che anche partiti politici riprendono interesse al problema casa: il PD da alcuni mesi ha attivato presso le proprie sezioni uno sportello su questo tema, presso la sezione di via Spinoza è    attivo il secondo sabato del mese.
All’interno del IV Municipio nasce l’AREP (Associazione Regionale Edilizia PEEP). Lo scopo dell’Associazione è di approfondire le tematiche e assistere gli associati per le problematiche tecniche, giuridiche e amministrative relative ai PEEP in collaborazione con altre Associazioni e Comitati.
Il nostro CDQ ha deciso di aderire a questa neonata Associazione per avere sempre maggiori informazioni e servizi per i cittadini del quartiere.
A questo scopo, il nostro CDQ stipula una serie di convenzioni per i suoi tesserati:
·         Controllo dell’esattezza dei documenti richiesti per le pratiche di affrancazione e invio degli stessi attraverso posta certificata
  • Possibilità di avere copia delle Convenzioni con il Comune a prezzo di costo
  • Sconto per l’iscrizione a AREP
  • Stiamo attivando altre convezioni per l’acquisto di prodotti e servizi

Intanto il Comune di Roma dichiara che ai 14 PDZ per i quali è prevista la possibilità fare la Trasformazione ne vengono aggiunti altri 10 (in rosso) in attesa di delibera definitiva, purtroppo non siamo tra questi:

1-Acilia (PdZ 10V)
2-Casal Boccone (PdZ C14)  
3-Casale del Castellaccio (PdZ D4)
4-Casilino (PdZ 23)
5-Dragoncello (PdZ 11V)
6-Laurentino (PdZ 38)
7-Palocco (PdZ 53)
8-Serpentara II (PdZ 5)
9-Spinaceto (PdZ 46)
10-Tor De Cenci (PdZ 47 48)
11-Torraccia (PdZ C1)
12-Torresina (PdZ B32)
13-Torrevecchia II (PdZ 80)
14-Val Melaina (PdZ 6)

 1-Spinaceto2,
2-Madonnetta 2,
3-Torresina 2,
4-Lunghezza,
5-Tor Pagnotta,
6-Malafede,
7-Lunghezzina 1,
8-Casal Fattoria,
9-Casale Nei,
10-Pisana Vignaccia.

Il Nostro CDQ ritiene prioritarie tutte le azioni volte per arrivare alla Trasformazione perché:
L’Affrancazione, oggi obbligatoria per poter eseguire la compravendita di immobili P.E.E.P, liberalizza solo il prezzo di vendita, ma lascia intatto il passaggio automatico di proprietà dell’immobile al Comune allo scadere dei 99 anni della Convenzione
La Trasformazione   permetterebbe di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà facendoci diventare effettivamente pieni proprietari del nostro appartamento e liberi di venderlo a prezzo di mercato
SOLO COSI’ LA NOSTRE CASE SARANNO FINALMENTE LIBERE DA OGNI VINCOLO.

Non molleremo per raggiungere questo obiettivo e stiamo partecipando attivamente a:
•      gruppi di lavoro per una nuova bozza del decreto MEF
•      gruppi di lavoro per una revisione della legge Regionale per l’edilizia agevolata: abbiamo partecipato a più incontri in Regione Lazio con la segreteria dell’Assessorato all’Urbanistica e la segreteria della Presidenza
•      gruppi di lavoro per la proposta di una nuova legge per le Misure di riordino e semplificazione per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e per l'affrancazione nei piani Edilizia Residenziale Pubblica (E.R.P.)

PER PORTARE AVANTI LE NOSTRE INIZIATIVE ABBIAMO BISOGNO DELLA VOSTRA PARTECIPAZIONE ATTIVA PER DIFFONDERE LE CONOSCENZE SULL’ARGOMENTO A TUTTI I SOGGETTI COINVOLTI

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